Ce sunt clasele de risc seismic și de ce contează pentru orice proprietate din București?

Cristian Haidău – NILS Imobiliare | Agent imobiliar profesionist | Marketer full-stack | București-Ilfov

În România, clădirile expertizate din punct de vedere al comportamentului la cutremur sunt încadrate în patru clase de risc seismic, conform Normativului P100-3/2019 și O.G. 20/1994. Pentru oricine dorește să cumpere sau să vândă o proprietate în București, înțelegerea acestor clase este esențială, mai ales într-un oraș aflat direct în zona afectată de cutremurele din Vrancea. (află contextul larg despre zona seismică Vrancea ce impactează puternic București-Ilfov)

🏙️ Clasele de risc seismic

Rs I (bulină roșie) – risc foarte ridicat
Există probabilitatea reală ca imobilul să se prăbușească în cazul unui cutremur major. 

Rs II – risc ridicat
Imobilul poate suferi deteriorări structurale semnificative. Colapsul este puțin probabil, dar riscul rămâne important.

Rs III – risc moderat
Pot apărea avarii relevante, însă structura de rezistență nu este, în general, compromisă.

Rs IV – risc scăzut
Clădirea are un comportament seismic considerat apropiat de cel al construcțiilor noi realizate după standardele moderne. În cazul acestor imobile sigure, criteriile de selecție se pot muta către confort, cum ar fi alegerea strategică între parter, etaj intermediar sau ultimul etaj (vezi avantajele și dezavantajele apartamentelor în funcție de etajul în bloc).

📅 Ce ne spune anul construcției despre riscul seismic? (Estimare orientativă, folosită în practică)

În piața imobiliară din București și Ilfov, există câteva corelații aproximative între anul construcției și probabilitatea încadrării într-o anumită clasă de risc:

Rs I – frecvent întâlnit la imobile construite înainte de 1930–1940

Rs II – comun la clădirile ridicate între 1940 și 1970

Rs III – predominant la clădiri construite dupa 1970-1980, dar întâlnit și la unele imobile mai noi

Rs IV – caracteristic majorității clădirilor construite în ultimii ani

Aceste corelații NU sunt reguli ci încadrări orientative stabilite din experianța de agent imobiliar în București – Ilfov și au menirea să ajute în cazurile în care sunteți interesați de clădiri neexpertizate. Trebuie să fii conștient că anul construcției și riscul seismic sunt factori determinanți în preț: o percepție greșită sau o lipsă de informare te pot costa mii de euro (citește aici cum influențează riscul seismic Evaluarea unui Apartament).

⚠️ Adevărul despre clădirile neexpertizate din București

Faptul că un bloc sau o casă nu este expertizată NU înseamnă că nu are risc seismic. Într-un oraș aflat în cea mai periculoasă zonă seismică din Europa, toate clădirile au un grad de risc. Diferența este că o clădire expertizată are o evaluare și încadrare oficială.

Întrebarea corectă nu este:
„Are clădirea risc seismic?”, ci:
„Este clădirea expertizată și, dacă da, în ce clasă este încadrată?”

📊 Câte clădiri sunt expertizate în București?

Conform datelor disponibile în 2025:

• Aproximativ 2.800 de clădiri din București sunt expertizate seismic.

• Acestea reprezintă sub 5% din fondul construit.

• Doar 35–40% dintre clădirile considerate vulnerabile sunt evaluate oficial

Așadar, marea majoritate a imobilelor din București nu au încă o expertiză seismică, ceea ce creează incertitudine pentru cumpărători și limite suplimentare în tranzacții.

🏦 Ce clădiri acceptă băncile pentru credit ipotecar?

Acceptate fără probleme:

Clădiri încadrate în Rs IV

Clădiri încadrate în Rs III

Clădiri neexpertizate dar construite în principiu după anul 1950 și fără probleme vizibile.

Cu dificultăți:

Imobile în Rs II – unele bănci le acceptă doar dacă există posibilitatea de asigurare dar majoritatea le resping din start.

Clădirile foarte vechi (pre-1940), chiar și neexpertizate, pot fi refuzate de bănci din cauza riscului perceput. Totuși, dacă imobilul a fost consolidat corect, această problemă dispare. Atenție însă: consolidarea reală nu trebuie confundată cu o renovare superficială, care nu îmbunătățește comportamentul seismic.

Refuzate categoric:

Imobile încadrate în Rs I (bulină roșie)

Atât pentru vânzători cât și pentru cumpărători, aceste informații sunt critice: ele influențează direct siguranța, prețul, utilitatea, vânzarea etc. Dacă imobilul este eligibil pentru creditare, următorul pas este pregătirea dosarului. Asigură-te că ai toate actele necesare și știi ce taxe ai de plătit.

🧑‍💼 De ce este foarte important să apelați la un agent imobiliar profesionist dacă vreți să vindeți sau să cumpărați un imobil în București-Ilfov?

Tranzacțiile imobiliare din București-Ilfov sunt printre cele mai complexe din România, tocmai din cauza riscului seismic ridicat, a fondului locativ invechit și a specificității seismice diferite de la un cartier la altul. Eu, Cristian Haidău, agent imobiliar profesionist în București–Ilfov și Broker Owner al agenției NILS Imobiliare, îi sprijin pe proprietarii care vor să vândă sau să închirieze, dar și pe cumpărătorii care caută o investiție sigură. În activitatea mea analizez documentația tehnică, verific istoricul clădirii, evaluez impactul clasei de risc seismic asupra prețului și identific din timp eventualele blocaje bancare. Poziționez corect proprietatea în piață și ajut clienții să evite tranzacțiile riscante, astfel încât procesul să fie sigur, eficient și avantajos. Pentru a beneficia de această siguranță la maximum, este important să alegem modalitatea corectă de colaborare: te invit să citești despre diferența dintre Reprezentare, Exclusivitate și Intermediere. Expertiza mea multidisciplinară – juridică, tehnică, financiară și comercială – este esențială într-o piață imobiliară complexă, precum cea din București.

🎯 Concluzie

Într-un oraș aflat sub influența directă a cutremurelor din Vrancea, înțelegerea riscului seismic este fundamentală pentru orice tranzacție. Fie că vrei să vinzi, să cumperi sau să investești, cunoașterea clasei de risc seismic a unei clădiri îți poate proteja atât banii, cât și siguranța familiei.

📰 Importanța acestui subiect pentru siguranța locuitorilor din București și Ilfov a atras și atenția presei naționale. Expertiza mea și informațiile din acest ghid au fost preluate și citate de partenerii media, într-un articol pe B1.ro, confirmând nevoia de informare și transparență în piața imobiliară.

Vrei să vinzi/închiriezi o proprietate în cel mai scurt timp și la cel mai bun preț posibil?

Cristian Haidău – Agent imobiliar profesionist București-Ilfov:  0742.947.777